BMG：
新加坡的超级富豪们越来越多地秘密购买该国的豪宅，以避免引起人们对他们的财富和社会地位的关注。
今年，在新加坡这个亚洲金融中心，价值数百万美元的高档洋房（即优质洋房）市场发展得如火如荼。根据彭博新闻社和豪华住宅经纪公司利斯·苏富比国际地产汇编的数据，从 1 月到 12 月初，新加坡至少达成了价值 11 亿新加坡元（合 8.19 亿美元）的交易。
按价值计算，近一半的洋房交易没有包括让交易广为人知的房地产警告等法律文件。没有警告的交易更难追踪，因为它们不会出现在新加坡市区重建局维护的数据库中。它们通常是通过媒体泄露和对当地房地产所有权记录的定向搜索而公开的。
越来越多的个人也开始通过空壳公司或信托购买新加坡豪宅，以保护他们的身份。据知情人士透露，一些买家现在要求经纪人签署保密协议，禁止他们泄露业主的身份和其他详细信息。
购买优质洋房是政府只向公民和少数获得新加坡法律部长批准的外国人提供的特权。这些豪宅价格飙升，最近一些买家的神秘性引发了人们的疑问：这些备受追捧的资产的所有权是否应该更加透明。
对于当地人来说，这也是一个敏感问题，因为新加坡向那些花大价钱购买私人财产的富裕移民授予公民身份。
安静豪宅交易的价格
在新加坡，买家通常会为不为人知的交易支付溢价
资料来源：苏富比国际地产、市区重建局、彭博社查阅的房地产记录
注：仅显示 2023 年和 2024 年的数据。无附加条件的交易价格可能更高。数据指的是新加坡 39 个优质洋房区的交易。
专营洋房的房地产中介公司 Realstar Premier Group 的创始人 William Wong 表示：“越来越多的买家喜欢低调。”
去年爆发了一起 30 亿新元的洗钱丑闻，引起了人们对一些中国出生的新加坡居民住在每月租金高达 15 万新元的豪宅中的关注。此后，已有 10 名洗钱者被定罪、监禁和驱逐出境。黄说，高端住宅的买家不希望受到过度审查，他们宁愿低调地购买。
价格飙升
在土地稀缺的新加坡，大约有 2,800 栋优质洋房，其中近 80% 的家庭居住在公共高层公寓中。优质洋房的占地面积通常至少为 1,400 平方米（15,069 平方英尺），并且都位于黄金住宅区。
根据彭博社的计算，今年优质洋房的平均售价比 2019 年上涨了近一倍，达到约 3600 万新元。从历史上看，大多数购买新加坡豪宅的个人都提出了房地产警告，以保护买家对资产的权益，并防止他人在交易完成前抢购该资产。
2023 年和 2024 年的大多数最大交易都没有附加条件。彭博新闻社早些时候报道称，今年完成的最大交易是4 月份中国镍业亿万富翁项光达之女项洋洋以8400 万新元购买了一栋洋房。该房产的前任业主于 2020 年以 3760 万新元的价格购买了这栋豪宅所在的 2,612 平方米土地，该地块位于一个名为 Bin Tong Park 的飞地中。
新加坡豪宅市场的缺口
现在，相当一部分大型平房交易都是秘密进行的
资料来源：苏富比国际地产、市区重建局、彭博社查阅的房地产交易
注：数据指的是新加坡 39 个优质洋房地区的交易，2024 年的数据截至 12 月初。无附加条件的交易价格可能更高。
据房地产文件显示，距离不到一英里，位于贝蒙路 (Belmont Road) 相邻地块的两栋优质洋房以 1.31 亿新元的价格售出。当地一家报纸在 7 月报道了这笔交易。
其中一块地的买主是来自中国的 48 岁新加坡归化公民 Jennifer Tzelee Teo。另一块地则由一家信托公司购得，该信托公司也列出了 Teo 的名字，但未透露受益人。
据知情人士透露，张志贤是亿万富翁张磊的妻子。张磊出生于中国，是高瓴投资的创始人兼董事长。据彭博新闻社查阅的公开记录显示，她的法定姓名曾是赵莉，成为新加坡人后改名为赵莉。在新加坡，“张”是姓氏“张”的常用罗马拼音。
房地产记录显示，张先生也是入籍新加坡的人，他在新加坡主要购物区乌节路附近拥有一套公寓。
新加坡公民在购买第二套本地住宅物业时需额外缴纳 20% 的税款，后续购买则需缴纳 30% 的税款。如果配偶或其他家庭成员购买该物业，则无需缴纳所谓的“额外买家印花税”。据悉，一些父母还利用信托结构为 21 岁以下的子女购买房屋，21 岁是新加坡拥有私人房产的最低法定年龄。
“我们注意到，近几个月来，中国买家对优质洋房的兴趣日益浓厚，”律师事务所 Joseph Tan Jude Benny LLP 的高级合伙人 Mabel Tan 说道，她负责该律师事务所的房地产和产权转让部门，尤其是对未开发土地进行个性化房产投资。她说，在某些情况下，买家考虑购买房产时“希望在不久的将来获得新加坡公民身份”。
Realstar 的黄先生表示，中国移民也“非常愿意为自己喜欢的房产支付高价”，尤其是因为这些资产大多属于永久产权——与中国不同——而且与香港黄金地段的类似资产相比价格更便宜。
无附加条件的交易
无附加条件的交易包括 4 月份新加坡投资公司Trihill Capital的创始合伙人、印度尼西亚家族后裔 Anthony Tjajadi 以 5,700 万新元收购了 Dalvey Estate 一处面积近 1,770 平方米的房产。
10 月份，破产的加密对冲基金 Three Arrows Capital 联合创始人Su Zhu的妻子以 5100 万新元的价格将一栋豪宅卖给了 Chrispianto Karim，后者也来自一个拥有棕榈油集团的印尼家庭。
去年，新加坡人力部长陈诗玲以近 2730 万新元的价格在另一个名为 Brizay Park 的飞地购买了一栋优质洋房。同样在 2023 年，出生于中国的新加坡公民王倩倩以 5000 万新元的价格买下了荷兰坡的一栋豪宅，该豪宅的所有者是曾负责该市公共住房事务的前部长马宝山。一些国家试图揭开富人的秘密，但成功与否参半。为了打击洗钱和阻止保密，英国于 2022 年出台了新规定，要求拥有英国房产的离岸公司披露其最终受益人。如果个人使用此类结构购买房屋，而不是直接以自己的名义购买，他们还必须缴纳更高的税款。
在纽约，许多富人通过有限责任公司购买豪华公寓，一项旨在建立房地产交易中空壳公司所有者公共数据库的法案最终被淡化，只允许执法机构访问。
新加坡对使用信托购买住宅物业征收 65% 的税。这笔税款必须预先以现金支付，在某些情况下公民可以申请退税。
9 月，一家网络媒体报道称，瑞银信托公司以 8800 万新元的价格从新加坡司法部长K Shanmugam手中购买了位于皇后阿斯特丽德公园地区的一栋洋房。该交易于一年多前于 2023 年 8 月签署。
该房产占地面积近 3,171 平方米。根据房地产备案文件，此次购买是代表一家名为 Jasmine Villa Settlement 的实体进行的。其最终受益人的身份无法确定。
新加坡豪宅是优质房地产
最昂贵的房产位于其主要购物区和殖民时代的花园附近
资料来源：市区重建局
注：仅显示 39 个指定豪宅位置中的一部分
这处房产最初于 2003 年以 795 万新元的价格购得，如今其出售一事已成为政治话题。反对党领袖Chee Soon Juan质疑这栋洋房最近的估值是如何确定的，以及新主人是谁。
新加坡第二任律政部长Edwin Tong在10 月份回答议会质询时表示，自 2019 年以来，没有任何受益人为外国的信托获准购买优质洋房。此外，自 2021 年以来，也没有外国人购买过此类房屋。新加坡土地管理局是律政部下属的一个法定委员会，如果受益人是新加坡公民，该机构不会收集通过信托公司购买的有地住宅物业的一般数据。
本质上，这意味着参与交易的房地产经纪人和其他服务提供商主要负责核实新加坡豪宅买家的身份和财富来源。
房地产咨询公司Savills Plc的新加坡研究部执行董事Alan Cheong表示：“不透明的问题在于，公众看法带来的影响比实际问题严重得多”，他指的是越来越多的没有附加警告的房地产交易。
风险在于“如果没有制衡，事情可能会失控”，他补充道，如果所有私人房地产交易都遵守强制性披露规则，那就更好了。“新加坡一直以高度透明和开放的经济体而自豪，因此它应该继续坚持这一理想。”
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