美国庞大的抵押贷款市场正在慢慢消亡

 经济学人：

在 美国的建国神话中，不起眼的抵押贷款鲜少出现。这里没有歌颂30年期低利率贷款或信用评分制度的动人颂歌。然而，自从一个世纪前联邦政府开始补贴房地产贷款以来，抵押贷款就一直是美国梦的动力源泉，而美国梦的核心就是拥有住房。如今，这种动力正在逐渐减弱。

美国目前的抵押贷款债务总额为13.5万亿美元，相当于该国GDP的44% 。这比2007-2009年全球金融危机期间（由高风险住房贷款热潮引发）下降了近30个百分点，也是自1999年房地产泡沫开始之前的最低水平（见图表1）。更引人注目的是，抵押贷款债务已缩减至仅占美国家庭房产价值的27%，创65年来新低。一场大规模的抵押贷款去抵押化正在发生，这将对房地产市场产生令人担忧的后果。

华尔街正为美国金融的其他领域忧心忡忡，例如蓬勃发展的私人贷款涌入摇摇欲坠的中型企业，而抵押贷款市场的平静似乎表明市场正在保持健康的克制。事实上，这掩盖了一场潜伏的危机。在利率和房价飙升的推动下，美国家庭每月本息还款额中位数在五年内从略高于1000美元飙升至2100美元。而以贷款机构的风险承受能力衡量的抵押贷款供应量，则处于数十年来的最低水平。

信贷崩溃主要有两个原因。其一是周期性因素。2020年底至2023年10月期间，飙升的通货膨胀将美国十年期国债收益率从1%以下推高至近5%。如今，尽管收益率略高于4%，但仍远高于五年前的水平。随着银行重新调整抵押贷款定价，一些潜在的购房者无力承担。许多其他购房者由于担心失去疫情期间获得的超低成本融资，也选择继续持有房产。自2022年以来，新增抵押贷款占美国住房总财富的比例不到1%，而疫情期间再融资高峰期这一比例为3%，远低于金融危机前的水平。

但贷款额的大部分下降发生在疫情之前，当时利率仍然很低。这是因为，虽然很少有美国人能负担得起抵押贷款，但能获得贷款的人就更少了。2003年，美国35%的抵押贷款发放给了信用评分低于720分的借款人。2004年至2007年间，这一比例攀升至45%，因为贷款机构将大量资金投入到信用评分较低的购房者，包括“次级”借款人。此后，这一比例暴跌至仅22%（见图表2）。自2007-2009年经济衰退前的繁荣时期以来，美国人的信用评分有所提高，但这不足以解释贷款额的整体变化。

这种经济萎缩很大程度上可归因于贷款标准的急剧收紧。这始于2007年，当时两家政府支持的机构——房利美和房地美（它们为绝大多数美国抵押贷款提供担保）——限制了其购买范围，只购买评级较高的债务。三年后，《多德-弗兰克法案》改革了金融监管，使得向风险较高的借款人放贷变得更加困难。只付息贷款受到限制，抵押贷款费用也被设定了上限。与此同时，房屋止赎程序也大大放慢。

抵押贷款短缺导致许多房屋无法易手。 《经济学人》计算，如果低信用评分家庭的贷款份额止跌回升至25%——尽管仍远低于美国那场不幸的抵押贷款热潮之前的水平——贷款机构本可以额外发放约1.6万亿美元的贷款，相当于800万笔20万美元的抵押贷款。

干旱也阻碍了新房源进入市场。如果开发商没有潜在买家，他们就更不可能进行任何建设。住房分析师凯文·厄德曼指出，金融危机后，美国“多户住宅”（包括公寓和住宅楼）的建设仅用了不到四年时间就恢复到了上世纪90年代的平均水平。然而，15年过去了，即使许多城市的人口持续增长，独栋住宅的建设仍然落后于危机前的水平。由此造成的住房短缺在亚特兰大、凤凰城、奥斯汀和奥兰多等城市尤为明显。随着租房竞争日益激烈，租金也水涨船高。

住房负担能力问题始终位列选民抱怨榜首。唐纳德·特朗普总统将这一问题归咎于美联储，称其降息速度过慢。他建议允许购房者以加密货币作抵押，并取消房屋销售的资本利得税。在共和党候选人近期遭遇选举惨败后，他还提议设立50年期抵押贷款。

这个想法不太可能奏效。瑞银集团的约翰·洛瓦洛估计，将30年期抵押贷款改为50年期，或许能让美国中等价位房屋的月供减少119美元。但要实现这一点，国会必须修改《多德-弗兰克法案》，允许房利美和房地美购买期限更长的债务——这在两党分歧严重的国会中几乎是不可能完成的任务。即便如此，许多借款人仍然因为严格的监管而被排除在抵押贷款市场之外。这种情况短期内不太可能改变。一些政客私下承认，美国贷款机构承受的压力过大。然而，鼓吹次贷热潮和放宽止赎程序，绝非明智之举。

市场正在寻找新的解决方案。房地产投资公司阿默斯特集团的肖恩·多布森在上世纪80年代末就开始打包和交易抵押贷款支持证券，当时这类证券市场正蓬勃发展。多德-弗兰克法案颁布后，多布森先生意识到，次级抵押贷款市场在他职业生涯的剩余时间里可能都将保持封闭状态。但那些之前购买了普通住宅的人仍然需要住所。于是，他转向了新兴的“建后出租”行业，建造独栋住宅供租户而非买家居住。他的公司现在管理着5万套这样的房产，主要分布在美国的阳光地带。他的租户大多是信用评分中等或低于平均水平的人，而这些人如果放在30年前，很可能已经拥有了自己的房子。

即使这些房屋并非许多美国家庭梦寐以求的那种类型，但“建造出租”模式仍然是新房供应的重要来源。然而，大型房东也正成为政治攻击的目标。在全国各地，两党州议员都指责他们推高房价和租金。纽约州已禁止机构投资者在房屋上市后的前90天内购买。俄勒冈州参议员杰夫·默克利则希望对在全国范围内购买独栋住宅的大型投资者征收税收罚款。

通过打压资金提供者来阻碍少数仍愿意建造新房的开发商，可能会使酝酿已久的危机彻底爆发。高盛银行估计，去年竣工的160万套私人住宅仍使市场缺口达到300万至400万套。除非迅速填补这一缺口，否则任何旨在让抵押贷款更普及的政策只会推高房价，从而抵消其效果。随着共和党即将迎来中期选举，特朗普——这位曾经的开发商如今对通货膨胀感到恐惧——应该做好准备，迎接一个充满变数的房地产政治新时代。