人口不断减少，中国住房过剩问题难解

WSJ：

中国房地产泡沫破裂后留下了数千万套空置住房。而目前中国人口在不断减少，导致许多城市陷入困境，可能永远没有足够人能填满这些房屋。

据经济学家估计，中国可能有多达 9,000 万套空置住房。假设每套住三个人，那么这足以容纳整个巴西的人口。

即使中国人口不断增长，让这些空屋住上人也相当困难，而实际上中国人口并没有在增长。由于中国的独生子女政策，预计未来 30 年中国人口将减少 2.04 亿。

彼得森国际经济研究所 (Peterson Institute for International Economics) 研究员黄天磊表示，根本的问题是没有人来住。

毋庸置疑，一些闲置房产将会被买下并入住，尤其是如果经济学家呼吁政府采取的更多支持措施出台，能让中国买家相信房价会再次上涨。鉴于北京、上海和深圳等大城市经济活跃，加上外来人员流入也促进了人口增长，这些城市几乎肯定会消化掉过剩的住房。

在小城市，解决这个问题则要困难得多，因为这些城市的经济前景往往较弱，人口也在减少。在中国，研究人员非正式地将城市分为不同等级，近 340 个被划分到三线、四线和五线城市中，人口规模从几十万到几百万人不等，这其中许多城市的经济都面临困境。

年轻居民正在离开。根据《华尔街日报》(Wall Street Journal) 基于官方数据的计算，从 2020 年到 2023 年，中国至少 60% 的三线、四线和五线城市的人口减少。

哈佛大学 (Harvard) 经济学教授罗格夫 (Kenneth Rogoff) 表示，这些小城市拥有中国 60% 以上的存量房。即使在人口减少的情况下，许多地方政府仍鼓励开发商建造更多房屋，因为卖地和建房促进了经济增长，也让地方政府的钱包鼓了起来。

随着中国经济陷入低迷，如何处理过剩房产变得越来越紧迫。今年 5 月，中国政府公布了一揽子救助计划，其中央行将为中国的银行提供人民币 3000 亿元的低息贷款，用于向国有企业贷款，供这些企业用于购买空置房产并将其转为保障性住房。

截至 6 月底，各家银行仅总计使用了该额度的 4%。经济学家表示，即使有低息贷款，企业也没有动力将空置房产转为保障房，因为租金太低，企业无法从中盈利。

中国住房和城乡建设部 (Ministry of Housing and Urban-Rural Development) 以及国务院新闻办公室 (State Council Information Office) 没有回应置评请求。

摩根士丹利 (Morgan Stanley) 的首席中国经济学家邢自强 (Robin Xing) 表示，中国政府应该推出一项更全面的救助计划，包括收购中国 30 至 50 个一、二线城市的过剩存量房，并将之转成保障房，不考虑利润问题。估算成本：4,200 亿美元。

但这个计划不涵盖中国三、四、五线城市的空置房屋。许多经济学家表示，向这些城市的空置房投入更多资金是没有意义的，因为反正没有足够的人去居住。

许多住房将变成城市和投资者的长期负担，他们背负着无法出售且已经贬值的资产，还不得不继续持有。经济学家表示，有些住房最终只会逐渐走向破败。

“白菜价”

在东北沈阳郊区，有一个名为 “绿地国宾府” 的烂尾楼项目，该项目凸显了房产逐步破败会是怎样的情况。该项目于多年前停工，留下了 100 多栋仿欧洲豪宅风格的未完工别墅。

在最近的一次走访中，有人看到山羊在这个废弃小区里游荡。曾经是售楼处样板间所在的楼栋如今看起来就像一座后世界末日时代的歌剧院，天花板上挂着一盏破败不堪的枝形吊灯。目前尚不清楚这个项目会被如何处置，该项目的开发商已经发生债务违约。

至少沈阳的人口还在增长。在靠近中俄边境的寒冷城市鹤岗，人口已从 2010 年的 109 万减少到 94 万。

几年前，当鹤岗的房地产市场还火爆时，房地产热衷者曾在网上发帖，吹捧他们称之为白菜价的房子。

据某线上找房网站，现在房价甚至更低，而且销售已陷入停滞。2019 年到 2022 年期间，鹤岗的待售房屋库存增加了一倍多。假设一套普通住宅的面积约为 111 平米（这是中国 2020 年人口普查时得出的户均居住面积），根据官方公布的住宅房地产销售总面积数据，2022 年鹤岗仅售出了 534 套住宅。

鹤岗市中心有一套约 60 平米的公寓最近挂牌出售，售价不到 9,300 美元（约合人民币 65,000 元）。

在鹤岗长大的兼职炒股人 Zhou Yongzhi 说，鹤岗市中心的大多数高层公寓楼在晚上都是漆黑一片。他说，“鹤岗是我的家乡，我希望看到它蓬勃发展。但在未来 10 到 20 年内，我看不到他有多大希望。”

鹤岗市政府没有回复记者的置评请求。

鹤岗的住宅，摄于去年。

哈佛大学教授罗格夫说，他认为中国一些城市四分之一的住房会处于空置状态。

他说，在这种地方维持法律秩序的难度很大，即使在中国可能也是如此。他说，他认为这在未来将是一个重大的社会和治理问题。

复杂的问题

中国的房地产过剩是在长达数年的建设热潮中形成的，这一热潮于 2021 年结束，当时中国政府出于对房地产泡沫的担心，收紧了对建筑商的信贷。很快，人们就发现开发商已经过度建房了。

自去年夏天以来，中国住宅销售额大幅下降。目前，令西方国家楼市承压的主要是通胀、房价上涨等因素，而中国房地产市场面临着开发商债务危机、新冠疫情封控影响等难题。随着境外投资者和普通购房者都逐渐失去信心，多地政府下调了房贷利率，开发商也开始使用送车、送猪甚至提供工作机会等促销手段刺激购买。此外，《华尔街日报》分析了房地产作为中国这个全球第二大经济体的支柱产业，其出现动荡对全球经济有何影响。封面图片制作：Sharon Shi

很难确定这个问题到底有多严重。中国官方并不提供空置房的统计数字，因此经济学家必须利用空置率、预售许可和其他数据来源来进行估算。他们估计空置房的数量有数千万套，其中包括多种空置房，每种空置房都有自己的问题。

在多达 9000 万套空置房中，有 3100 万套是全部或部分建成但从未出售的。这些房产可以被拆除，但许多房产陷入与开发商破产相关的诉讼。在许多情况下，各城市和开发商希望能够完成这些项目。

另有 5000 万至 6000 万套住房已被购买，但仍然空置。许多中国人由于缺乏其他投资途径，将多余的资金投到投机性房产中却无意居住，这些房产通常位于房价较低的较小城市。

花旗投资研究 (Citi Research) 最近的一项调查显示，在中国的一线和二线城市中，约 74% 的家庭拥有一套以上住房，近 20% 的家庭拥有三套或更多住房。

这些住房可能更难处理，因为业主仍然期望住房升值。许多住房位于部分有人居住的楼房里，无法拆除。

另外还有 2,000 万套已售出的住房，由于开发商现金流问题和市况不佳，这些住房在很大程度上未能完工。业主仍然想收房，但开发商却没有足够的资金来完工。

随着中国新房成交量大幅下滑，负债累累的房地产开发商难以获得足够的资金来完成项目，中国房地产危机预计将进一步恶化。《华尔街日报》中国分社社长郑子扬前往沈阳一处废弃的别墅群，一探中国房地产市场的低迷给政府带来的挑战。封面图片来源：Antoine Morel for The Wall Street Journal

“海上威尼斯”

许多建筑商在形势好的时候将目光投向了小城市。当时大城市的房价越来越高，只要房价不断攀升，投资者似乎愿意在任何地方买房。

小城市对这种活动抱以欢迎的态度。尽管有证据表明当时中国人口正在达到峰值，但许多城市还是发布了强劲的人口增长预测，因为这可以帮助这些城市从省级政府获得更多资源，并为开展更多建设项目提供理由。

在地处长江与东海交汇处的启东，当地官员多年来一直在努力吸引工厂等大型投资项目。向开发商出让土地帮助他们实现了增长目标。根据总部位于上海的万得信息技术 (Wind Information Co., 简称：万得) 编制的数据，2021 年，启东的土地出让收入从 2017 年的 9.32 亿美元增至 20 亿美元，增长了一倍多。

而开发商也将启东宣传为距上海仅两小时车程的理想后花园。

启东市的人口在 2020 年达到 110 万的峰值，之后连续三年下降。自 2007 年以来，该市的就业岗位数量一直在减少。

其中一个新项目名为 “海上威尼斯”(Venice on the Sea)，包含四万套住宅、一处人造海滩以及一家五星级度假酒店。居民可享受仿制的威尼斯运河风光，并漫步于点缀着希腊和罗马风雕塑的小径。

当地的房产经纪人 Xiang Dayu 回忆起楼市鼎盛年代的狂热需求。一些买家公开讨论为小三买房。还有人不用现场看房就愿意付款。

但 Xiang 说，大多数人买房是为了投资，将房子空置，这些人很多都来自上海。现在，大多数房屋在一年的很大一部分时间里无人居住，到夏季高峰期入住率才能升至仅 60% 左右。

许多业主正试图卖房，数十套房源在拍卖网站上挂牌或在抖音上被推销。一则最近发在抖音上的视频显示，一位房主带一名房产经纪人参观了一套面积为 1,030 平方英尺的房子，房主说房子是他 2016 年和朋友去启东的海滩游玩时买下的，当时花了约 10.1 万美元。

他在视频中说，当时觉得这套房子有着不错的景观，就当场买了，自己从未入住，买房完全是为了投资。他现在试图以 6.31 万美元左右的价格出售这套房子。

当地政府官员未回应置评请求。

鬼城

在其他一些遇到房地产过度建设问题的国家，过剩的供应即便能消化完，有时也需要耗费数年时间。

日本曾因房地产泡沫于 1990 年代破裂以及人口日益萎缩和老龄化而出现了数百万套空置房屋。事实证明拆除这些房屋颇为困难，因为存在法律障碍，比如有时找不到业主。去年日本空置房屋数量从 2018 年的 850 万套增至 900 万套，这样的房屋在日本随处可见。

在中国，许多空置房产的业主可能会继续持有这些房产，因为中国的物业管理费较低，而且只在特殊情况下才征收房产税。中国的个人破产规定十分严格，增大了将房产脱手的难度，而且许多人想要保留房产期待市场可能的反弹。

不过，一些经济学家担心一种负面螺旋：房价的日益下跌促使更多业主试图抛售空置房屋，进而拖累所有人的房产价值。

据来自中国国家统计局的数据，8 月份主要中国城市新房和二手房价格同比分别下跌 5.7% 和 8.6%。

高盛 (Goldman Sachs) 的中国房地产研究主管 Yi Wang 表示，大多数城市的房价已回落至 2017 年和 2018 年的水平。如果价格跌至 2015 年的水平，更多业主可能会选择出售空置房产。Wang 说，这是因为 2015 年是上一轮房地产繁荣的起点，在早期购房的业主不会想看到房价跌破他们的买入价。

然而，考虑到中国人口下降之势，这可能是不可避免的。

彼得森国际经济研究所的的黄天磊表示，他认为住房供应过剩问题实际上恐怕无解。他说，从根本上看，这是人口下降的问题，鬼城或将继续空荡荡。

“海上威尼斯” 项目。