彭博社：
过去三十年，在悉尼买房一直是澳大利亚最稳妥的投资。房价上涨使许多家庭富裕起来，房产也成为家庭财富的主要来源。如今，这波繁荣景象正面临威胁，其影响波及整个金融体系。
随着借贷成本上升，以及购房者对5月份预算案取消房地产投资税收优惠政策的反应，房价正在下滑。据房地产咨询公司Cotality的最新数据显示，悉尼房价较2月份的峰值下跌了约7%。房价下跌始于最昂贵的社区，并正在全国蔓延，澳大利亚各首府城市93%的郊区房价均出现下跌。
经济低迷正冲击着澳大利亚最大的几家银行，自预算案公布以来，抵押贷款申请量下降了多达20%，一位首席执行官表示，“波动性和不确定性”比几十年来任何时候都更加根深蒂固。上周，悉尼最大的开发商之一Bathla集团因大量借贷私人信贷基金而破产，负债高达33亿澳元（24亿美元） ，引发了人们对更多负债累累的建筑商可能陷入困境的担忧。
几十年来，杠杆驱动和国家默许的房价上涨推高了房价，世界各国政府面临的挑战也因此变得更加极端。政策制定者必须找到既能抑制过热的房地产市场，又能提高住房可负担性的方法，同时还要避免在通胀压力推高借贷成本之际，扰乱经济运行。
澳大利亚面临的风险是，任何持续的经济衰退都可能在经济本已艰难的时期给家庭带来沉重打击。6月份，消费者信心指数跌至“极度悲观”的水平。据德国商业银行的数据，约60%的家庭财富与房产挂钩。
“如果人们对自己的财务状况或整体经济状况没有信心，他们就不会购买像房产这样的高价商品，”在线房地产门户网站 Domain 的首席住宅经济学家 Nicola Powell 表示。
澳大利亚政府面临着越来越大的压力，需要解决住房负担能力问题。根据 Demographia 发布的 2024 年数据，悉尼的平均房价几乎是年可支配收入的 14 倍，使其成为继香港之后全球房价第二高的城市。Cotality 的数据显示，过去十年间，澳大利亚全国房价上涨了约 67%，其中布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价更是翻了一番以上。
财政部长吉姆·查尔默斯于5月12日公布了限制所谓“负扣税”的新规，旨在抨击他所称的住房和税收体系中“不公平”的现状。此前，如果出租房产的持有成本高于其产生的收入，房东可以将这部分净亏损从个人应税收入中扣除，从而降低其整体税负。根据将于2027年7月生效的新规，5月12日之后购买的现有房产将不再符合负扣税的条件，但新建房产仍然有效。
其目标是鼓励新建住房，降低投资多套住房的吸引力，从而让首次购房者更容易进入市场。
鲍威尔表示：“市场运行节奏将截然不同，因为政策变化影响了相当庞大的购房群体，而首次购房者的数量不足以取代投资者。我们尚未真正看到房地产市场投资者减少所带来的影响。”
悉尼贝克斯利的一场房产拍卖会。摄影：伊莎贝拉·摩尔/彭博社
Cotality的全国房价指数8月份下跌0.9%，连续第五个月走低，较3月份的峰值下跌了3.6%。悉尼房价当月下跌1.4%。房屋交易量也大幅下滑：根据该公司季度估算，房屋销售量同比下降15.5%，比五年平均水平低11.5%。该公司表示，布里斯班、珀斯和悉尼的房屋销售量降幅最大，同比下降超过20%。
房产销售周期也延长了，这意味着供应量居高不下。Cotality的数据显示，截至8月30日的四周内，首府城市的房源挂牌量比去年同期增长了24%，比五年平均水平高出8%。
Cotality研究总监蒂姆·劳利斯表示：“悉尼继续引领市场下滑。需求急剧下降，加上广告房源数量高于平均水平，这对澳大利亚最大的房地产市场造成了更大的压力。”
然而，利率上升意味着即使房价下跌，购房成本也并未降低。澳大利亚储备银行今年已三次加息，将现金利率上调至4.35%，而2022年初时该利率仅为0.1%。与美国购房者通常选择30年固定利率抵押贷款不同，据澳储行统计，澳大利亚只有不到5%的抵押贷款是固定利率的——这意味着现金利率的任何上升都会直接推高他们的月供。
高企的通胀限制了央行对房地产市场的支持力度。市场普遍预期澳储行最早将于9月再次加息，德意志银行一位经济学家甚至称潜在通胀“高得令人难以忍受”。
环境的变化意味着住宅房地产投资者的考量也随之改变。就在预算案公布前六周，克里斯·汉纳购入了他的第四套投资房产，使其在悉尼西部地区的投资组合总价值达到约650万澳元。
澳大利亚房地产繁荣出现裂痕
这位33岁的男子认为自己很幸运，因为他的购房交易不会受到新税法的影响。但汉娜估计，这处房产的价值已从约100万澳元跌至96万澳元。他不再像之前计划的那样购买第五处房产，而是考虑出售自己的一两处房产。
这与汉纳2019年购买第一套房产时的情况截然相反。当时低廉的借贷成本意味着这笔投资基本可以自给自足，而不断上涨的房价也鼓励他继续购房。“现在利率高企，管理这样庞大的投资组合越来越难了，”他说道，并补充说，利率再上涨0.25个百分点，每月就要额外支出几千美元。
杰里·布朗原本计划在一年内于澳大利亚购置两到三处住宅房产，以增加他现有的投资，包括他自己的住宅和一处商业地产。然而，他却将原本用于首付的几十万美元投资于人工智能和半导体股票等其他领域，等待更佳的房地产投资时机。
布朗表示，住宅地产之前在他看来是“稳赚不赔”的投资，但现在预期收益已不再诱人。他预计至少要等六个月才会重新考虑。“我们希望把握市场时机，避免在市场下跌时买入，”他说。
有人认为，此次经济衰退可能只是暂时的，就像过去其他几次一样，悉尼长期存在的住房短缺问题以及对首次购房者的有针对性支持有助于限制房价下跌。
AMP首席经济学家肖恩·奥利弗表示：“我认为房价将在6月份的季度继续下跌，之后澳大利亚储备银行可能会放出消息，暗示明年下半年可能进一步降息。这将为2027年和2028年房价的某种程度反弹奠定基础。”
悉尼格伦莫尔公园郊区新建的房屋。摄影：Brendon Thorne/彭博社
然而，近年来鲜有国家在尝试解决过热房地产市场问题时，避免出现持续低迷的先例。中国已深陷房地产危机五年之久，严重拖累了经济。新西兰曾是全球房地产市场最繁荣的国家之一，如今却深陷长期低迷，经济增长受到严重阻碍。加拿大房价下跌20%对许多买不起房的人来说，幅度还远远不够。
悉尼房价近期的下跌并没有让30岁出头的首次购房者贾拉·莫蒂默（Jahra Mortimer）觉得房价更亲民。几个月前，他和伴侣在父母的经济资助下开始寻找一套两居室的房子。“我感觉现在的房价还是太高了，”莫蒂默说，“对于没有这笔钱的人来说，买房太难了，因为房价实在太贵了。”
至于卖家，由于需求减少，一些卖家只能接受任何报价。
马克·科纳茨基 (Mark Kownacki) 在同意购买沿海地区另一处家庭住宅后，于三月份将他在悉尼郊区卡斯尔山 (Castle Hill) 的大型农舍挂牌出售。他原本以为新房90天的交割期会给他充足的时间出售旧房，但美伊战争引发的能源危机、利率上升以及负扣税政策的变化打乱了他的计划。
“我们每周六都举办开放日活动。如果能吸引一个人参观，我们就非常成功了，”他说。
由于结算期限临近，而该家庭已经开始使用过渡性融资，Kownacki 将价格从最初的目标降低了 30 万至 40 万澳元，以便在拍卖会上快速售出，但当时只有一位感兴趣的竞标者。
他说：“我们决定拿了钱就跑。”
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